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干貨!深刻理解兩會釋放的與房子有關的10大信號
本文來源:網絡  發表日期:2017/3/9

信號一

房地產依然是國民經濟支柱產業

唱衰房地產的言論就像潮水一樣,每隔一段時間都會漲一波。這也可以理解,畢竟像15和16年這樣的年份,房價漲幅確實太夸張,民眾需要情緒發泄。不過,這并不能改變房地產是支柱產業這一事實——自2003年國務院“18號文件”之后,這一事實從未改變,而且至少在城鎮化完成的2030年左右之前也不會改變。

干貨!深刻理解兩會釋放的與房子有關的10大信號

▲ 來源:中國國家統計局、明源地產研究院

3月5日,住建部部長陳政高在接受記者采訪時就說,相信今年的房地產市場會平穩發展,建筑業容納5000多萬就業人口,占國民經濟總量的6.6%,是純粹的完全的支柱產業。同時,陳政高還透露,正在安排會議,對建筑業今后發展作出布置。建筑業不等于房地產業,但二者還是緊密相關的。

從世界范圍內看,房地產是大多數國家的支柱產業。美國的城市化早已完成,但房地產占GDP的12%左右,而我國只有6%左右。即便扣除統計口徑的因素,美國房地產占GDP的比重還是遠大于中國。中國房地產之所以給人畸形的印象,更多的是因為地區失衡比較嚴重。

干貨!深刻理解兩會釋放的與房子有關的10大信號

▲ 來源:中國國家統計局、美國經濟分析局、明源地產研究院

未來中國每年住房新開工規模,下限是12億平米(按10億人口,每年每人1.2平米計算,其中商品住宅10億平米);上限是2013年的水平,約20億平米(商品住宅15億平米左右)。行業洗牌的大潮中,不少中小房企會被吃掉,但整個行業的發展是沒有問題的。

信號二

房子是用來住的,不是用來炒的

2016年底,中央經濟工作會上提出了“房子是用來住的,不是用來炒的”……加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止大起大落——其實就已經明確了2017年中國樓市發展方向。

兩會期間,這一定位進一步得到強化。在工作報告中表示,要因城施策去庫存,加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。加強房地產市場分類調控,房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,規范開發、銷售、中介等行為。央行副行長易綱同樣表示,房地產對民生很重要,房子是用來住的,不是用來炒的。地產一哥恒大許家印也提議要建立長期限價機制……

此外,報告還指出“堅持住房的居住屬性”,這意味著決策層對房地產的規范化、法制化管理已經達成強烈共識。未來的房地產政策必然還會向繼續打擊投機、防止熱炒的方向推進。房地產的開發、銷售以及中介等行為都會納入法制化、透明化的監管范圍。開發商注冊門檻也可能進一步提高,許家印即提議完善房地產開發商企業資格認證,改變目前有錢就能進入房地產的現狀。

信號三

房地產稅遲早要出

此前,有媒體報道:住建部副部長陸克華明確表示,房地產稅是十八屆三中全會明確的改革任務,要加快房地產稅立法,并適時推進改革……

而在3月4日的發布會上,大會發言人傅瑩表示:房地產稅發被列入了五年立法規劃,但是今年并沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排。

無論是事前大肆宣傳房地產稅快要來以此形成恐慌輿論,刺激房源成交,還是事后鼓吹房地產稅不會這么快來,還可以繼續炒的機構、企業、個人都是耍流氓!

雖然房地產稅不會這么快到來,但是落地是遲早的事。該稅種已經醞釀多年,立法工作自2013年即開始,此前進行的全國聯網、房產普查等工作,都是為了房地產稅鋪平道路。重慶的實踐證明,房地產稅不會改變城鎮化過程中中心區域房價上揚的趨勢,但可以使房價更平穩。

按照中央的部署,房地產稅應該是在2020年前實施。但明源君認為,屆時必然要參考經濟形勢,經濟景氣會加速推出,不景氣必然推遲。如果現在推出,引發的恐慌可能造成樓市的崩盤。另外,對于一些專家所說的首套房免征,明源君認為扣除首套之后征收的話,意義不大,因此首套免征的可能性較小,首套和二套不同稅率的概率較大。

信號四

融資環境不會輕松

根據政府工作報告,去年,我國廣義貨幣M2增長11.3%,低于13%左右的預期目標。加上今年廣義貨幣M2和社會融資規模余額預期增長均為12%左右,似有收緊之意。但由于基數過大,今年我國M2規模仍將達到173萬億,在外匯管制嚴厲的條件下,大量的資金依然需要尋求出路。

去年以來,房企個融資渠道被封堵,今年也不會放松。在這種背景下,中小型的房企其實會比較郁悶,因為大型房企的路子比較多,海外發債,物業ABS(購房尾款ABS等針對增量的被封堵了),信用高,資金的成本也低。流動性是命,中小房企要多想辦法,不可掉以輕心。

信號五

三四線城市的主旋律還是去庫存

一二線限購限貸不放松的情況下,當前的三線城市成交回升比較明顯。在政府報告中也明確指出,要因城施策去庫存,支持居民自住和進城人員購房需求。

全國政協委員、北京林達集團董事長李曉林提交的提案,更是建議加大對三四線城鎮包括機構和家庭購房者的買方貸款支持力度,讓買房者能以最低不低于5%的首付款進入市場,再以同期居民存款利率作為房貸利率基準并適度適時從優放貸,最大限度吸引購房資金……

3月2日,新任銀監會主席郭樹清即表示,今年要把防控金融風險放在更重要的位置。銀行業將有效配合房地產去庫存。銀行業將幫助企業縮短融資鏈條,降低融資成本。但前提是要緊緊把握房子是用來住的、不是用來炒的的定位,分類實施房地產金融調控,促進房地產市場平穩健康發展。

因此,個人購房信貸上可能有一定扶持,但王委員接近0首付的提議簡直天方夜譚,至于開發商端信貸一定還是收緊的,畢竟巨大的庫存擺在那里,一線城市多賣掉一套房,三四線就要多積壓三四套。三四線的開發商不能過于樂觀,政策的東風來了,就趕緊賣,別想著捂盤漲價!

信號六

三權分置有望解決土地供應不足

重慶房價漲幅不大,有內生性城市、老齡化、房產稅等的因素,土地供應也是最重要的原因之一。重慶通過將農村人口轉為城鎮人口騰出了大量可以用的土地,并逐步試行“人地掛鉤”的土地規劃計劃管理機制,突破了土地供應困局。

此次政府工作報告還指出,要完善農村土地“三權分置”辦法,建立貧困退出機制。對于部分城市來說,這意味著有望紓解無地可供的困境。

2014年12月,中央審議通過了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。至今,為期3年的“三塊地”改革試點即將結束。但“三塊地”相互割裂的問題依然十分嚴重,特別是農村宅基地僅局限于集體內部流轉。

全國人大代表、清華大學教授蔡繼明提交了3份涉及到農地改革的提案,建議允許農村宅基地使用權在集體所有制成員之外流轉,這樣至少有三分之一的閑置宅基地可以進入市場,那么城鎮建設用地就可以增加70%以上。

干貨!深刻理解兩會釋放的與房子有關的10大信號

▲ 全國人大代表、清華大學教授蔡繼明接受媒體采訪

信號七

留得住人才有未來

截至去年末我國常住人口城鎮化率57.35%,比上年末提高1.25%;戶籍人口城鎮化率比上年提高1.3%,但總數只有41.2%,處于較低水平。

在報告中提到,今年實現進城落戶1300萬人以上,加快居住證制度全覆蓋。

人口紅利消退的大背景下,各城市對人口的爭奪越發接近零和博弈。海南省省長即在兩會期間號召大家到海南生孩子,而2015年的兩會,其只是號召大家到海南購房置業。武漢更加生猛,早在上個月,市領導與龍頭企業家召開座談會,即釋放出了要力爭在5年內將100萬大學生留在武漢,兩會期間又引發了熱議。

干貨!深刻理解兩會釋放的與房子有關的10大信號

▲ 來源:各地統計局、21世紀經濟報告

年輕人愿意去,留得下的城市才有未來,深圳已經做了很好的榜樣!武漢市領導可謂高瞻遠矚,中部崛起看武漢!

信號八

強者恒強,城市聚集效應愈發明顯

經濟轉型的格局下,最近這些年,深圳的表現尤其讓人驚艷。而此次兩會報告中,首次提出了要推動內地與港澳深化合作,研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃,發揮港澳的獨特優勢,提升在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能。

粵港澳大灣區的發展規劃,實際上是都會區(城市群)的規劃,只不過是沿珠江入海口展開而賦予“灣區”的名義。若從小里看,這個“大灣區”包括香港、澳門,以及珠三角廣佛肇、珠中江、深莞惠九城,主要是在以往珠三角傳統概念中納入香港、澳門,形成“9+2”格局;往大看,通過加強與粵東西北地區雙向交流與合作,帶動韶關、河源、汕尾、陽江、清遠、云浮等環珠三角城市融入,進而輻射至泛珠三角區域,形成一個以珠三角為中心,經濟融合更加密切、輻射范圍更為廣泛的超級都會區。

粵港澳大灣區提出之年,相關區域已經是一個經濟總量超過1.4萬億美元,而粵港澳大灣區僅“9+2”各城多數保持了較高增長,經濟總量已經接近3萬億美元,接近全球最大的東京都會區!

人口往城市群聚集的趨勢不可逆轉,自然的,房企就要在這些地方布局。據明源君所知,2015年以來,在深圳、廣州周邊城市收購舊廠房的案例急劇增加,收購方并不考慮土地的使用性質,買了再說。

信號九

眾創空間和特色小鎮必須要實打實

大眾創業、萬眾創新的浪潮帶火了獨立辦公概念,之后各種品牌各種檔次的眾創空間瘋了一樣冒出來,魚龍混雜。今年的整場報告,關于獨立辦公產業,只提了一個詞:專業性眾創空間。

這就意味著,那些毫無新意,只擺了張桌子和椅子,只做表面功夫和徒有高逼格的獨立辦公空間,以后不會得到政策優惠了。

此外,這次政府工作報告中沒有提“特色小鎮”,而是將其并入到“支持中小城市和特色小城鎮”的表述中。明源君認為,一方面是因為“特色小鎮”的推進工作已經列入到有關部委的工作中去,正在按部就班地進行。近一段時期以來,關于特色小鎮的支持性政策已經出臺了很多。另一方面是為了防止特色小鎮“一哄而上”。

泰禾董事長黃其森即表示,特色小鎮要避免一哄而上,千鎮一面。明源君此前在文章中也不斷指出,特色小鎮落腳點應該是特色,才能更多拉動內需消費,帶動旅游休閑觀光。缺乏實質,只想靠這個概念拿地的開發商,恐怕不能如愿了……

信號十

房企要從提供空間到提供生活方式

既然定位房子是用來住的,那就不能只是提供一個冰冷的物理空間。濱江集團董事長戚金興即表示,對房地產行業而言,必須圍繞“房子是用來住的,不是用來炒的”的精神,構建環境好、品質好、服務好的物業,小到餐飲超市,大到健康醫療,實現居住人性化,小孩可以互動學習,可以活動鍛煉,堅持房子要回歸到居住的本質。

黃其森表示,泰禾決定5年時間內最少投500億,做醫療,一是履行社會責任,二是泰禾的醫療,跟地產、保險有很強的協同效應,因為高凈值人群對自己的健康需求很高,能享受到高端醫療服務,能提升其滿意度。

毛大慶則表示,相對于購房,租房更能釋放消費力,建議在一線城市及人口密度較大的二線城市,政府應盡快完善租賃房的相關法律法規,對企業建設用于居住目的的租賃房給予稅率優惠,并鼓勵眾創空間升級,優先供應此類用房及政策扶持,既服務于雙創,又解決創新創業者的居住需求。

目前長租公寓是一個空口,如果相關政策落地,能夠推動租賃市場的進一步繁榮,構建起多層次的住房市場。

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